random reggeli
számlanyitás

Molnár Tamás

2020-12-29

Az amerikai ingatlanpiac globális hatása

A 2008-as gazdasági válság előtti ingatlanpiaci fellendülés óta nem produkált a szektor olyen erős számokat, mint most, egy újabb, mondhatni gazdasági válság közepén. Az ábrákon már első ránézésre látszik milyen szignifikánsan magas értékeket hozott a legutóbbi felmérés. Egy kisebb esés után szinte kilőtt az ingatlanok értékesítési száma egész Amerikában.

Ezzel egy időben, a kínálat nem tudta tartani a lépést a rázúduló kereslettel, és évtizedek óta nem látott szintre esett vissza az eladásra kínált ingatlanok száma, pedig a COVID-19 elején még épp ellentétes irányú tendencia volt a piacon.

Nehéz lehet összeegyeztetni a túlfűtött lakáspiaci keresletet a rekord nagyságú munkanélküliségi rátával, és az erősen alulteljesítő negyedéves GDP adatokkal. Ennek ellenére ez nem jelenti azt, hogy a kínálat erőteljes csökkenése, és a vele negatívan korreláló kereslet nem épp egy buborékot formálnak a piacon. Újra.

 

Elsőként vizsgáljuk meg az ingatlanpiac, illetve a housing sector legfőbb sajátosságait, rögtön kiemelve a ciklikusságot. A lakásárak volatilitása ugyan elhanyagolható, azonban több tényező is hatással van rájuk. Főként a piacon lévő kereslet és kínálat mennyisége, a beruházások nagysága, a forgalomban lévő pénzmennyiség és a jelzáloghitelek kamatlába, amiket elsősorban az irányadó kamat befolyásol. Amerikában a jelenleg kialakult túlhevített ingatlanpiacért elsősorban a kereslet-kínálati egyensúly felborulása és a jelzáloghitelek alacsony kamatlába a felelős.

A ciklikusság tehát egy természetes folyamat a gazdaságban, és minél több dolog hat egy szegmensre annál érzékenyebb az árfolyam. Leegyszerűsítve az ingatlanpiaci ciklikusság azt mutatja meg, hogy egy adott pillanatban mekkora igény van a házépítésre. Azokban az években amikor dübörög a gazdaság, illetve az építőipar, a házak árai is emelkednek, majd egy szinten ez megtelítődik, amikor a fogyasztók úgy ítélik meg, hogy túl magasak az árak. Ekkor esni kezd a piac, kevesebb építési engedélyre lesz szükség, a csökkenő keresletre reagál a kínálati oldal, és szép lassan újra emelkedni kezd a piac a következő „túlárazottságig”. Ezt a hosszútávú trend körüli ingadozást jól szemlélteti a következő ábra.

 

Felmerül akkor a kérdés, ha most egy egészségügyi krízis közepén vagyunk, ami erősen hat a globális ellátási láncokra és azon keresztül a gazdaságra, miért emelkedhetnek mégis az árak?

Ahogy az 1. és 2. ábrán is látszik hirtelen hatalmas kereslet zúdult a piacra, amivel a kínálati oldal nemhogy nem tudott lépest tartani, hanem soha nem látott mélységbe zuhant vissza az eladásra kínált lakások száma. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a koronavírus okozta válság miatt az ingatlanok átlagosan alacsonyabb áron adhatóak el, mint előtte. A lakásárak mediánértéke $312.800 a legutóbbi felmérések alapján, ami lényegesen kevesebb a februári $331.800-as csúcsánál. De mi a helyzet ezzel szemben a medián bérekkel? Nos, a lakáspiaci árakkal szemben a teljes munkaidős állások után járó medián bér 6,81%-kal növekedett, illetve az átlagos órabér is 3,33%-kal több, mint a vírus előtt volt. Röviden ez annyit jelent, hogy az emberek több pénzt kapnak a munkáért cserébe, és az ingatlanárak is csökkentek, igaz az indikátorok szerint nem olyan szintre, hogy vásárlói piacról beszéljünk, de lényegesen olcsóbbnak érződik most ingatlanpiacra lépni Amerikában.

 
 

A lakásvásárlási hajlandóságot tovább növeli a tény, hogy a gazdaságélénkítés miatt az alapkamatot szinte 0%-ra csökkentette a FED, melynek következtében a 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitel történelmi mélypontra zuhant, egészen 2,81%-ra. Ilyen kamatfizetési kötelezettség mellett sokkal ösztönzőbb a háztartások számára a hitelfelvétel, amit elsősorban lakásvásárlásra fordítanak. Recessziós gazdaságban nem meglepő a kamatok csökkenése, mivel egy prociklikus változóról van szó, azonban emellé még plusz ösztönzőként társul a hiteltörlesztési moratórium is. Jelenleg 3,4 millió amerikai állampolgár jelzáloghitele kapott fizetési halasztást, mindeközben 700 milliárd dollárral nőtt a teljes ingatlanpiac értéke ebben az évben. A hiteleket tehát még nem kell törleszteni, a lakásárak közben száguldanak egyre magasabbra a piacra zúduló kereslet miatt, amit az alacsony kamatlábak által hajtott „olcsó” jelzáloghitel gerjesztett. Ez a helyzet sokaknak ismerős lehet 2008-ból.

Más párhuzamot is lehet vonni a 2008-as válság előzményei és a jelenleg alakuló piaci helyzet között. Amerikában 13 éve nem volt olyan magas az egy hónapban eladott családi házak száma, mint most. A januári lokális maximumot már 28%-kal meghaladták az augusztusi számok.

Akkor viszont felmerül egy újabb fontos kérdés. Megismétlődhet-e az az ingatlanpiaci válság, ami 2008-ban magával rántotta a teljes housing szektort?

A legvalószínűbb válasz erre az, hogy nem, persze a jövőt senki sem látja. A 2008-as bankválság nagyon messzire, egészen a bankok deregulációjának kezdetéig nyúlik vissza, melynek következtében olyan magas kockázatú pénzügyi eszközök is létrejöhettek, mint a CDO, vagy a hitel nem-teljesítési csereügyletek. A jelenlegi bankszektor sokkal szabályozottabb annál, minthogy újból kockázatos hiteleket folyósítson fizetésképtelen ügyfeleknek, akik aztán újabb hiteleket vennének fel a korábbi tartozás fedezésére. Ezenkívül az előbb említett bérnövekedés és a lakásárak csökkenése egy olyan jelenség, ami a 2000-es évek elején nem volt megfigyelhető, sőt a medián bérek növekedési üteme messze elmaradt a lakásárak növekedési ütemétől. Így összességében, aki shortolni akarja az ingatlanpiacot annak még bőven várnia kell, mivel a jelenlegi piaci környezet rég nem látott mértékben kedvez az új lakásvásárlók számára.

Végül vizsgáljuk meg, hogy milyen rövid- és középtávú kilátásai vannak a szektornak. Az előbb említett családi házak eladásának volumene nem csak a gazdasági visszaesést tudja jól jelezni, hanem az abból való kilábalást is.

Gazdasági válságok idején, mint a '70-es, '80-as évek olajválságai, a 2000-es évek dotkom lufija, vagy a 2008-as pénzügyi válság, a recessziós intervallumban mindig, prociklikusan, keresletcsökkenés volt megfigyelhető a családi házak esetében. Historikus adatok alapján azonban az is elmondható, hogy az eladott családi házak számának növekedése jó indikátor tud lenni a válság végének megállapítására. Az eladások száma általában gyorsan felpattant, vagy amennyiben nem előzte meg komolyabb visszaesés, az egekbe szökött, amikor a gazdaság elkezdett kilábalni az őt ért sokkból.

Egy másik fontos mutató, az újralistázott ingatlanok aránya, vezető indikátorként tud funkcionálni szélsőséges helyzetekben. Ez azt mutatja, hogy hány házat kellett újra meghirdetni amiatt, mert nem tudták a szerződésben meghatározott időn belül eladni, vagy a vevő végül elállt a vásárlástól. Normális piaci körülmények között ez a szám 1% körül ingadozik. A 2020-as koronavírus okozta válság kezdetén megduplázódott a sikertelenül meghirdetett ingatlanok száma, ami annak volt köszönhető, hogy akik épp házat akartak vásárolni, azok inkább elálltak a vásárlástól, aminek következtében szépen lassan elkezdett kihűlni a keresleti oldal és sok más piaccal együtt az ingatlanpiac is beszakadt, mint láthattuk, átmenetileg.

A válság kezelésére megérkezett a FED kamatcsökkentése, amellyel csökkentek a jelzáloghitelek kamatai is, a lakásárak országszerte alacsonyabbak lettek, míg a fiskális intervenciók meghozták a várt hatásukat, az amerikai lakosság úgy érezte megfelelőek a körülmények a lakásvásárlasra, így erős kereslet érkezett a piacra, ami lenyomta az újralistázott házak számát.

134112064_393308105219524_2370346117767973560_n.png

Az újralistázott ingatlanok aránya az USA-ban (2017-2020)

De miért is jelzheti előre a kialakult trend fordulatát ez a mutató? 2006-ban, amikor a subprime hitelek miatt mindenki ingatlant akart vásárolni, természetellenes volumenű kereslet zúdult a piacra. Egy idő után viszont, ezek a hitelezők elkezdtek fizetésképtelenné válni, a kínálat pedig nem tudta lereagálni a történteket, amiből az következett, hogy megnövekedett az újralistázott ingatlanok száma. Ez volt az egyik első jele a 2008-as pénzügyi válságnak. Jelen pillanatban ez a mutató a korábbi évekhez viszonyítva átlagosnak mondható. 

2919.png Forrás: Bloomberg

A növekedési részvények és értékalapú részvények közötti szakadék

Nehéz időket éltünk át 2020-ban. Olyan időket, ami nem csak a tőkepiacokat viselte meg, de ami társadalmunkat még mindig veszélyezteti. Igaz, hogy a tőzsdék új csúcsokon vannak, de amíg a vírus a köztudatban van, addig nem lehetünk nyugodtak.

A kilábalás pedig egy új korszakot hozhat el a piacra, ahol az értékalapú részvények kerülhetnek előtérbe a növekedési részvényekkel szemben vagy legalább a közöttük álló szakadék csökkenhet. Az ingatlanpiac, beleértve a teljes szektort, mindig is az értékalapú szektorok közé tartozott, így ezúttal is profitálhat a koronavírus által előidézett változásokból.

 

 

 

Források: 

https://altosresearch.com 

https://fred.stlouisfed.org 

https://www.investopedia.com/articles/investing/011916/brief-history-us-banking-regulation.asp 

https://www.zillow.com/home-values/ 


A fenti bejegyzés marketingközleménynek minősül, nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, és nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.

A fenti cikk sem önállóan, sem egyes részleteiben nem tekinthető pénzügyi eszköz megvásárlására, jegyzésére, eladására, kölcsönzésére, vagy tartására vonatkozó befektetési tanácsadásnak, illetve szerződéskötésre, vagy kötelezettségvállalásra történő rábírásnak, ajánlanak, vagy ajánlati felhívásnak. A cikknek nem célja befektetési döntéshozatali szándék megalapozása, kialakítása, illetve a befektetési döntéshozatal.

A publikációban szereplő információk csak tájékoztató jellegűek, amelyektől a jövőben ténylegesen bekövetkező események lényeges mértékben eltérhetnek. A múltbeli teljesítményből nem lehetséges a jövőbeni hozamra, változásra, illetve teljesítményre vonatkozó megbízható következtetéseket levonni. A cikkben szereplő adatok és információk felhasználása az Ön felelősségére történik, a Random Capital Zrt. azok felhasználásából keletkező esetleges károkért nem vállal felelősséget.

A Random Capital Zrt. fenntartja a jogot, hogy a weboldalon található tartalmakat bármikor módosítsa, átírja.

A Random Capital Zrt. nem garantálja a cikkben található információk pontosságát, hitelességét és teljességét, ugyanis a weboldalon található bejegyzések a weboldal készítésében közreműködő személyek személyes megítélésén alapulnak, továbbá a cikk alapjául szolgáló adatok, információk különböző forrásból származnak, s azok frissítése nem tartozik a Random Capital Zrt. feladatkörei közé. A cikkben szereplő pénzügyi eszközök nem feltétlenül felelnek meg egyes befektetők befektetési céljainak, pénzügyi lehetőségeinek, kockázattűrő képességének. A jelen publikációban foglalt tájékoztató információk nem helyettesítik a pénzügyi eszközökhöz kapcsolódó, kibocsátó(k) által kiadott hivatalos tájékoztatókat, kezelési szabályzatokat, hirdetményeket, ill. a befektetési ügyleteket bemutató ismertetőket, ezért a megalapozott befektetési döntés meghozatalához kiemelten fontos ezek áttanulmányozása, értelmezése. Hangsúlyozandó, hogy mielőtt bármilyen befektetési instrumentumban pozíciót vállal, feltétlenül győződjön meg, hogy megértette-e a piac működését és kockázatát, s az teljes mértékben megfelel saját befektetési céljainak és elvárásainak, kockázatvállaló képességének, ügyleti, ill. pénzügyi eszközökre vonatkozó ismereteinek.

A cikket készítő díjazása semmilyen formában, sem közvetlenül, sem közvetetten nem függ a cikkben szereplő előrejelzéstől, állásponttól.

A fenti publikáció szerzői jogi védelem alatt áll, annak közzététele, harmadik személyek részére történő továbbküldése, átdolgozása vagy bármely más formában történő felhasználása a Random Capital Zrt. előzetes engedélyéhez kötött. A dokumentumban a más szellemi termékekből (grafikonok, adatbázisok, cikkek) való idézés mellett a forrás minden esetben feltüntetésre kerül.

Tájékoztatjuk, hogy a Random Capital Blog weboldaláról esetlegesen más cégek és egyéb szervezetek weboldalára is eljuthat. Az azokon közölt adatok tartalmáért, helyességéért és adatai biztonságáért a Random Capital Zrt. nem vállal felelősséget.